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Mieten-Skyline

Diese Großstadtviertel können sich Normalverdiener nicht mehr leisten

Die Mieten in Deutschlands Großstädten türmen sich in neue Höhen. Mit einem Durchschnittseinkommen sind viele Viertel mittlerweile unbezahlbar. Die Mieten-Skyline macht sie sichtbar - Postleitzahl für Postleitzahl.

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In keiner Großstadt Deutschlands sind die Mieten mittlerweile für Normalverdiener so unerschwinglich wie in Berlin. Das ergibt eine Analyse der Angebotsmieten in den deutschen 79 Städten mit mehr als 100.000 Einwohnern. Untersucht wurden dabei ihre 1375 Postleitzahlbereiche. Die Auswertung zeigt so auch die Verteilung innerhalb des Stadtgebiets mit lokalen Spitzen.

In jedem zehnten aller betrachteten Postleitzahlgebiete können sich Durchschnittsverdiener das Wohnen eigentlich nicht mehr leisten. Sie müssten dort mehr als ein Drittel ihres Einkommens für die Warmmiete aufwenden, wenn sie derzeit einen neuen Mietvertrag abschließen würden. Dabei sind Stromkosten noch nicht enthalten. Die weitaus meisten dieser kaum noch bezahlbaren Viertel liegen in Berlin (53 Postleitzahlbereiche). Auch die Top5 der für Durchschnittsverdiener unerschwinglichen Postleitzahlbereiche liegen ausschließlich in der Hauptstadt.

Hackescher Markt ist Deutschland-Spitze

Zwar führt München mit durchschnittlich 15,20 Euro pro Quadratmeter nach wie vor bei den Kaltmieten. Doch in Berlin sind sie viel schneller gestiegen - bis um zwei Drittel von 2012 bis 2016 im Brunnenviertel (13355 Berlin-Gesundbrunnen), ein Spitzenwert in ganz Deutschland. Die Entwicklung der Einkommen konnte da nicht Schritt halten. Während in München ein Einwohner ein durchschnittliches Haushaltseinkommen von 2137 Euro im Monat zur Verfügung hat, müssen die Berliner mit 1537 Euro auskommen, exakt 600 Euro weniger.

Nirgendwo in deutschen Großstädten müssen die Menschen mehr als 40 Prozent vom durchschnittlichen Haushaltseinkommen für die Miete ausgeben - außer in fünf Berliner Vierteln. Sie liegen alle im Zentrum (10178, 10117, 10119, 10785 und 10115 Berlin). Gemessen am ortsüblichen Einkommen und der durchschnittlichen Wohnfläche für jeden Einwohner ist die Gegend um den Hackeschen Markt in Berlin-Mitte (10178) am teuersten. Aber auch München ist für viele Menschen unbezahlbar. Ein gutes Drittel (23 von 75) der dort betrachteten Gebiete von Bayerns Landeshauptstadt können sich Normalverdiener kaum leisten. In Frankfurt sind es sogar die Hälfte der PLZ-Gebiete (20 von 40).

Kleine Großstädte holen auf

Doch die unerschwinglichen Mietzonen liegen nicht nur in den üblich verdächtigen Städten, sondern auch in Potsdam mit vier PLZ-Gebieten, in Leipzig (2) und Rostock (1). Und die kleineren der Großstädte holen auf. So liegt Wolfsburg bei der Mietsteigerung mit durchschnittlich 24,1 Prozent seit 2012 an der Spitze, gefolgt von Augsburg (23,3 Prozent) und Heilbronn (21,6 Prozent). Im teuren Hamburg steigen die Mieten dagegen deutlich weniger stark (Platz 73 von 79 bei der Mietentwicklung). In Jena fallen sie sogar - die Universitätsstadt in Thüringen ist damit aber die einzige Ausnahme.

Was die Auswertung zeigt: Daten und Annahmen

Die Anwendung zeigt die mittleren Angebotsmieten (Neuvermietungen) in den Postleitzahlbereichen der 79 Großstädte Deutschlands mit Stand 2016 und deren Steigerung seit 2012. Die Mietpreise (kalt, pro Monat und Quadratmeter) stammen vom Immobilien-Dienstleister CBRE und basieren auf Daten von empirica-systeme. Sie enthalten nur Werte für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern. Die Mietangebote für Wohnen auf Zeit, Wohngemeinschaften, möbliertes Wohnen und Wohnungen mit Pauschalmieten sind nicht enthalten.

Mietpreise und Bezahlbarkeit

Für jede Stadt wird dabei eine Mietskyline dargestellt: Je höher die Mieten in einem Postleitzahl, umso höher wird dieser in der 3D-Grafik gezeigt. Bei weniger als 50 Angeboten werden aus statistischen Gründen keine Werte ausgewiesen. Diese Postleitzahlbereiche sind flach und grau in der Grafik.

Zusätzlich wird nach Bezahlbarkeit unterschieden, ob sich ein Durchschnittsverdiener in der Stadt die Mieten noch leisten kann. Dabei wird angenommen, dass bis zu einem Drittel des Einkommens für die Warmmiete noch als vertretbar gilt. Diese Postleitzahlbereiche werden blau dargestellt - die kaum noch leistbaren Gebiete sind dagegen rot eingefärbt. Die Bezahlbarkeit berechnet sich wie folgt:

Mietanteil am Einkommen = (Kaltmiete + Nebenkosten) x durchschnittliche Wohnfläche je Person / Nettohaushalteinkommen je Person

Die Auswertung berücksichtigte dabei lokale Unterschiede bei Nettohaushalteinkommen und durchschnittlicher Wohnfläche. Bei den Nebenkosten wurde pauschal ein Wert von 3,18 Euro pro Monat angesetzt (Durchschnitt für Deutschland laut Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbundes, Datenstand 2014). Auf eine genaue Ausgabe des Wertes für den Mietanteil am Einkommen wird verzichtet. Sie werden lediglich den beiden Kategorien (bis zu 33 Prozent = blau / mehr als 33 Prozent = rot) zugeordnet, da es zu Unschärfen bei der Berechnung kommen kann. Die Ungenauigkeiten beruhen auf unterschiedlichen aktuell zur Verfügung stehenden Datenständen.

Mietsteigerung

Die Mietsteigerung wird gesondert betrachtet - mit eigener Farbskala: Postleitzahlbereiche mit überdurchschnittlichen Steigerungsraten werden lila eingefärbt, durchschnittliche und geringer grün angezeigt. Nutzer können zudem am Seitenende der Anwendung vergleichen, wo ihr eigenes Postleizahlgebiet im Mietvergleich der 1375 Bereiche aller deutschen Großstädte liegt - und dabei herausfinden, in welchen Städten es genauso teuer ist.

Datenquellen

Folgende Quellen wurden für die Anwendung verwendet:

Median-Kaltmieten pro Quadratmeter und Monat in den 1375 Postleizahlbereichen der deutschen Großstädte, Stand 2012, 2016, Quelle: CBRE auf Datenbasis empirica-systeme

durchschnittliche Wohnfläche je Einwohner in Quadratmetern in Kreisen und kreisfreien Städten, Stand 2012 und 2014 (aktuellster Stand), Quelle: Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR); Fortschreibung Zensus 2011

durchschnittliches Haushaltseinkommen in Euro je Einwohner in Quadratmetern in Kreisen und kreisfreien Städten, Stand 2012 und 2014 (aktuellster Stand), Quelle: Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR); Fortschreibung Zensus 2011

Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbundes für die Verbrauchsjahre 2012 und 2014 (aktuellster Betriebskostenspiegel)

Namen der Postleitzahl-Gebiete: Die den Postleitzahlen zugeordneten Namen der Viertel, Stadt- bzw. Ortsteile stammen von suche-postleitzahl.org. Ein Postleitzahl kann sich dabei auf mehrere namentliche Gebiete erstrecken. In der Anwendung wird aber nur ein Name ausgegeben. Treffen mehrere Gebiete zu, wird der alphabetisch erste Name angezeigt und dieser Fall durch “,...” gekennzeichnet.

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