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Eigentumswohnungen

In diesen Großstadtvierteln lohnt sich Kaufen mehr als Mieten

Wohnen in Großstädten wird immer teurer. In einigen Vierteln lohnt es, den Betrag für die Miete in die Abzahlung einer Eigentumswohnung zu stecken. Die Kaufpreis-Skyline macht sie sichtbar - Postleitzahl für Postleitzahl.

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Wohnungen in deutschen Großstädten sind knapp. Nicht nur die Mieten sind kräftig gestiegen, sondern auch die Kaufpreise. Für eine durchschnittlich große Wohnung (92 Quadratmeter bundesweit) müssen Käufer zwischen fast einer Million Euro (977.159 Euro) in München und nur 55.857 Euro in Duisburg hinlegen. Diese Spanne zeigt die Kaufpreis-Skyline aller deutschen Städte mit mehr als 100.000 Einwohnern. Sie macht zugleich die Verteilung innerhalb des jeweiligen Stadtgebiets deutlich. Dafür wurden die mittleren Kaufpreise der 1375 Postleitzahlbereiche dieser 79 Städte ausgewertet. Wie bei den Mieten ist auch München bei den Kaufpreisen an der Spitze.

Berlin in der Top10

Doch im Verhältnis zu den Mieten haben sich die Kaufpreise in unterschiedlichen Geschwindigkeiten entwickelt. So landet Berlin im Mieten-Vergleich noch auf Rang 22, bei den Preisen für eine Eigentumswohnung schafft es die Hauptstadt in die Top10. Angesichts gestiegener Mieten und niedriger Zinsen fragen sich viele, ob Mieten oder Kaufen günstiger für sie wäre. In mehr als jedem dritten Großstadtviertel in Deutschland könnten Käufer eine Drei-Zimmer-Wohnung immerhin innerhalb von 25 Jahren abzahlen - mit der dort üblichen Kaltmiete, wie unsere vereinfachte Modellrechnung zeigt.

Mit der Kaltmiete den Kredit abzahlen

Dafür wird angenommen, dass mit dem Betrag für die aktuelle Angebotsmiete für 92 Quadratmeter (kalt) die Kreditrate einer Eigentumswohnung mit gleicher Größe bedient wird. Die Sollzinsen werden mit derzeit üblichen zwei Prozent angesetzt - bis alles theoretisch abbezahlt ist. Auch die marktübliche Einstiegshürde Eigenkapital bleibt: Der Käufer muss nach dieser Berechnung 20 Prozent des Kaufpreises selbst aufbringen, was noch immer von Experten empfohlen und von vielen Banken verlangt wird. Auch die Nebenkosten muss der Käufer aus eigenen Mitteln tragen. Mögliche Sondertilgungen sind nicht berücksichtigt. Auch Mieterhöhungen spielen keine Rolle, aber für den Vergleich auch keine Wertsteigerungen der Immobilie. Wie hoch Mieten, Kaufpreise und Zinsen in der Zukunft stehen, kann heute noch niemand vorhersagen. Die Ergebnisse der Modellrechnung dienen der Orientierung, stellen aber keine konkrete Kaufempfehlung dar.

Neun Jahre Abzahlung in Duisburg, 125 Jahre in Düsseldorf

Nach diesen Annahmen würde es in Duisburg-Marxloh (47169 Duisburg) mit rund neun Jahren Abzahlung am schnellsten funktionieren. Allerdings gilt der Stadtteil auch als Problemviertel. Am längsten müsste der Käufer in der Düsseldorfer Altstadt den Kredit unter diesen Bedingungen bedienen. Beziehungsweise seine Erben. Denn in 40213 Düsseldorf würde es 125 Jahre dauern. Trotz der stark gestiegen Wohnungspreise lohnt es sich immer noch, in Berlin zu kaufen. In fast einem Drittel (56) aller 190 Postleitzahlbereiche der Stadt wäre eine Eigentumswohnung mit der ortsüblichen Kaltmiete in höchstens 25 Jahren abbezahlt, mit rund 16 Jahren ginge es in Niederschöneweide (12439 Berlin) und Siemensstadt (13629 Berlin) am schnellsten.

Bis zur Rente komplett tilgen

Ob sich Kaufen wirklich lohnt, kann natürlich nur individuell beantwortet werden. Eine eigene Immobilie gilt als eine der besten Formen der Altersvorsorge. So sollten Käufer noch vor Eintritt ins Rentenalter ihre Wohnung abbezahlt haben. In der Kaufpreis-Skyline der jeweiligen Stadt sind die Viertel nach der Dauer bis zur vollständigen Tilgung des Wohnungsdarlehens eingefärbt - grün für bis zu 25 Jahre Abzahlung, lila für mehr als 25 Jahre. Diese Jahresgrenze entspricht der mittleren Tilgungsdauer aller betrachteten Postleitzahlbereiche. Mit 25 Jahren hat zugleich noch ein Käufer mit Anfang vierzig die Chance, schuldenfrei in Rente zu gehen.

Wer bereits im Alter von 25 Jahren anfängt und das nötige Eigenkapital aufbringen kann, hätte natürlich wesentlich mehr Zeit: Laut unserer Modellrechnung könnte er oder sie sich sogar eine Wohnung in der Berliner City West (10719 Berlin) oder in der Münchener Innenstadt (z.B. in 80339) leisten. Dort würde es etwa 42 Jahre dauern.

Kaufpreise, Vergleichsmieten und berechnete Laufzeiten für alle Viertel sind per Klick oder Tab auf die Skyline einer der 79 Großstädte abrufbar.

Was die Auswertung zeigt: Daten und Annahmen

Die Anwendung zeigt die mittleren Kaufpreise (Angebote) im Vergleich zu den Angebotsmieten (Neuvermietungen) in den 1375 Postleitzahlbereichen der 79 Großstädte Deutschlands mit Stand 2016. Kaufpreise (je Quadratmeter) und Mietpreise (kalt, pro Monat und Quadratmeter) stammen vom Immobilien-Dienstleister CBRE und basieren auf Daten von empirica-systeme. Die Kaufangebote für Eigentumswohnungen enthalten keine Zwangsversteigerungen. Die Mieten enthalten nur Werte für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern. Die Mietangebote für Wohnen auf Zeit, Wohngemeinschaften, möbliertes Wohnen und Wohnungen mit Pauschalmieten sind nicht enthalten.

Skyline zeigt Kaufpreishöhe

Für jede Stadt wird dabei eine Kaufpreis-Skyline dargestellt: Je höher die Preise je Quadratmeter in einem Postleitzahl-Bereich, umso höher wird dieser in der 3D-Grafik gezeigt. Bei weniger als 50 Angeboten werden aus statistischen Gründen keine Werte ausgewiesen. Diese Postleitzahlbereiche sind flach und grau in der Grafik.

Durchschnittliche Wohnungsgröße, 20 Prozent Eigenkapital, 2 Prozent Zinsen

Zusätzlich wird farblich unterschieden, wie schnell sich eine Eigentumswohnung in den Postleitzahl-Bereichen der jeweiligen Stadt abzahlen lässt: Wie lange würde es dauern um mit einer ortsüblichen Kaltmiete den Kredit für ein 92 Quadratmeter große Eigentumswohnung zu tilgen? Diese Wohnungsgröße entspricht dem Durchschschnitt in Deutschland: 91,6 Quadratmeter waren 2016 es nach Angaben des statistischen Bundesamts.

Bei der Ermittlung der Laufzeit des Kredits gelten weiter folgende vereinfachten Annahmen: In der gesamten Laufzeit gilt ein gebundener Sollzins von zwei Prozent. Der Käufer bringt 20 Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital auf, d.h. die Bank finanziert 80 Prozent des Kaufpreises. Aus eigenen Mitteln muss der Käufer auch die Nebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbucheinträge, evtl. Sachverständiger und Makler) abdecken.

Dauer bis zur Abzahlung

Die Laufzeit wurde schließlich durch eine Annuitätenrechnung ermittelt. Dabei wurde von gleichmäßigen Jahresraten bis zur kompletten Tilgung des Kredits ausgangen. Diese gleichmäßigen Raten entsprechen der Jahreskaltmiete für eine gleich große Wohnung (92 Quadratmeter). Dabei ergibt sich eine mittlere Laufzeit von rund 25 Jahren für alle betrachteten Postleitzahl-Gebiete. Dies gilt in den 3D-Grafiken als Jahresgrenze für die Einfärbung: Viertel, in denen die Wohnung in maximal 25 Jahren abbezahlt wäre, erscheinen grün. Wo es länger dauert, sind die Postleitzahl-Bereiche lila eingefärbt.

Keine konkrete Kaufempfehlung

Diese Modellrechnung und die daraus resultierende Darstellung dienen vor allem dem bundesweiten Vergleich und bieten eine grobe Orientierung. Sie stellen keine konkrete Kaufempfehlung dar. Ob ein Kauf im Einzelfall lohnt, oder ob der Interessent in dieser Gegend besser zur Miete wohnen sollte, kann nur individuell beantwortet werden. Dies hängt letztlich vom vorhandenen Eigenkapital, den Lebensumständen und dem Alter ab.

Namen der Postleitzahl-Gebiete

Die den Postleitzahlen zugeordneten Namen der Viertel, Stadt- bzw. Ortsteile stammen von suche-postleitzahl.org. Ein Postleitzahl kann sich dabei auf mehrere namentliche Gebiete erstrecken. In der Anwendung wird aber nur ein Name ausgegeben. Treffen mehrere Gebiete zu, wird der alphabetisch erste Name angezeigt und dieser Fall durch “,...” gekennzeichnet.

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